Approvazione tabelle millesimali per la ripartizione del riscaldamento centralizzato

Il principio legato all’approvazione, alla revisione ed alla modifica delle tabelle millesimali è valido sia per la Tabella millesimale di proprietà generale sia per le tabelle di gestione delle spese e per la ripartizione del riscaldamento centralizzato.

Cosa sono le tabelle millesimali?

Iniziamo con il dire che la definizione di tabelle millesimali può essere desunta dal testo dell’articolo 1123 del Codice Civile:

“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

Questa misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno viene espressa in millesimi ed è opportunamente inserita all’interno di tabelle che esprimono appunto matematicamente il valore immobiliare di ogni condomino.

I millesimi, dunque, servono essenzialmente a capire quanto ciascun condomino deve contribuire al pagamento delle spese condominiali e per stabilire i quorum costitutivi e deliberativi delle assemblee.

Precedentemente la giurisprudenza aveva un orientamento che negava che i millesimi delle tabelle potessero essere approvati, quindi anche modificati. Si pensava sostanzialmente che fosse la legge ad avere la competenza necessaria a stabilire le regole di ripartizione e in questo senso l’assemblea non poteva approvare ciò che dice una legge.

Successivamente si è arrivati al punto di stabilire che effettivamente la modifica delle tabelle non andava ad intaccare i diritti di proprietà o di godimento dei partecipanti ai beni comuni. Lo scopo dei condomini nell’andare ad approvare o modificare le tabelle millesimali era esclusivamente quello di riportare in termini matematici un rapporto precedente tra valore dell’intero edificio e valore del singolo condominio al solo fine di gestione condominiale.

Le 2 tipologie di tabelle millesimali

Le tabelle millesimali generalmente si trovano nel regolamento condominiale contrattuale, disposte dal costruttore o dal proprietario ed allegate nei singoli contratti di compravendita, altrimenti devono essere votate ed approvate in assemblea.

Detto questo capita che le tabelle millesimali vengano modificate e approvate successivamente dai condomini.

Le tabelle millesimali sono perciò classificate in due tipologie:

• Tabelle millesimali di natura contrattuale: allegate al regolamento contrattuale;
• Tabelle millesimali regolamentari: approvate successivamente dall’assemblea.

Approvazione tabelle millesimali: Quali maggioranze?

La questione delle maggioranze assembleari ha subito da sempre un forte dibattito. Inizialmente si ragionava in base alla natura delle tabelle: le tabelle millesimali di natura contrattuale riguardavano un negozio giuridico e quindi necessitavano l’unanimità mentre le tabelle millesimali regolamentari potevano essere modificate dall’assemblea con la maggioranza qualificata.

L’articolo 69, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, antecedente a giugno 2013 prevedeva che “I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”

Il testo però lasciava molti dubbi sulla necessità o meno dell’unanimità dei consensi nei casi di modifica previsti.

La sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 18477/10 per la prima volta ha sfatato questo dilemma stabilendo un ampliamento dello spettro delle possibilità dichiarando non necessaria l’unanimità qualora si andavano ad approvare o modificare le tabelle millesimali di un condominio. In questa situazione era sufficiente la maggioranza qualificata (art. 1136 c.c.), ovvero era idonea la maggioranza dei partecipanti all’assemblea (metà più uno) purché rappresentavano almeno la metà del valore dell’edificio.

Tale sentenza è stata accolta in maniera favorevole dalla giurisprudenza perché da una parte semplificava notevolmente la forte difficoltà a raggiungere l’unanimità dei consensi e dall’altra limitava le azioni furbe di quei condomini che predisponevano degli ampliamenti per sfruttare a proprio vantaggio la norma.

Articolo 69 Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie Aggiornato.

Interviene così alla fine il legislatore con la riforma del condominio del 2010, il nuovo articolo 69, inserito con la riforma del 2012 n° 220 con decorrenza 18/06/2013, indica esplicitamente che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari nelle tabelle millesimali “possono essere rettificati o modificati all’unanimità.”

Chi ha l’autorità di modifica e rettifica ha anche il potere di approvazione delle tabelle millesimali. Partendo dal presupposto dell’unanimità, solo in alcuni casi eccezionali ed espressamente previsti è possibile la maggioranza qualificata dell’art. 1136 comma 2:

1. “quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.”

Nel nuovo testo il legislatore individua chiaramente la misura della trasformazione che va a determinare la modifica delle tabelle millesimali con maggioranza qualificata: “alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”.

In tutti gli altri casi è richiesta esplicitamente l’unanimità.

Questa logica viene seguita per tutte le tabelle millesimali, anche quelle di gestione, che prevedo la ripartizione delle spese derivanti dal godimento di un bene comune, dove tra gli oneri più importanti c’è il riscaldamento centralizzato.