Manutenzione ordinaria e straordinaria della caldaia: le differenze

Tra gli oneri che competono agli amministratori di condominio, ci sono anche una serie di obblighi normativi e manutentivi relativi agli impianti condominiali di riscaldamento. In questo articolo andremo a capire il significato di manutenzione ordinaria e straordinaria della caldaia e le differenze che ci sono tra le due tipologie d’intervento.

All’amministratore competono per legge: l’esercizio, la conduzione, il controllo, la manutenzione e le richieste di sostituzione degli impianti centralizzati condominiali.

• Esercizio: svolge e coordina le attività relative all’impianto termico, tra le quali il contenimento dei consumi energetici e la tutela ambientale.
• Conduzione: operazioni inerenti al normale funzionamento dell’impianto, che non richiedono l’uso di strumenti accessori rispetto a quelli installati sull’impianto.
• Controllo: dispone le verifiche dell’impianto che devono essere eseguite da un operatore abilitato ad esercitare sul mercato. I controlli riguardano la funzionalità, l’efficienza, la manutenzione e la riparazione

Definizione di manutenzione ordinaria e straordinaria

In generale la parola manutenzione definisce una serie di interventi che garantiscano nel corso del tempo la funzionalità dell’impianto e la sua sicurezza. La manutenzione si divide in due categorie: straordinaria e ordinaria.

• Manutenzione ordinaria definizione:La manutenzione ordinaria caldaia consiste perciò in attività semplici che possono essere eseguite, con attrezzature d’uso comune, nello stesso luogo in cui è situata la caldaia. gli interventi fanno riferimento a tutte le attività che sono indicate all’interno del libretto d’uso e manutenzione dell’impianto termico. 
• Definizione manutenzione straordinaria: Si tratta di attività non previste all’origine ma che hanno lo scopo di ripristinare il meccanismo dell’impianto qualora si verifichi un malfunzionamento. Per le attività di manutenzione straordinaria caldaia vengono utilizzati strumenti e attrezzature non ordinarie in quanto si opera con riparazioni, ricambi o sostituzioni parziali o totali delle componenti dell’impianto.

Differenza manutenzione ordinaria e straordinaria

Le differenze principali che esistono tra manutenzione ordinaria e straordinaria riguardano tre aspetti dell’intervento: la periodicità, la profondità e l’abilitazione.

1. Periodicità: la manutenzione ordinaria caldaia è un’attività che viene svolta periodicamente con interventi programmati. La legge non obbliga l’intervento annuale ma deve essere rispettato quello previsto all’interno del libretto dell’impianto.
   La manutenzione straordinaria non viene svolta con regolarità e non può essere prevista e programmata.  Essendo interventi esercitati a seguito di un guasto, un malfunzionamento o una rottura, la manutenzione straordinaria avviene solo quando si verifica una situazione di questo tipo.

2. Profondità: interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria hanno un diverso livello di profondità d’azione. Nel primo caso si tratta di azioni preventive, ovvero compiute per salvaguardare il funzionamento dell’impianto. Le attività riguardano: controlli, pulizie, verifiche e regolazioni. Nel secondo caso si agisce successivamente, ovvero quando il funzionamento è stato compromesso. Questo comporta un intervento più massivo che prevede: sostituzioni, riparazioni, ricambi di parti, ristrutturazioni e revisioni di conformità.

3. Abilitazione: La manutenzione ordinaria viene eseguita da un caldaista o da un idraulico qualificato. In alcuni casi sono le ditte installatrici ad assistere nel tempo attività di manutenzione ordinaria condominio. La manutenzione ordinaria degli impianti è esclusa dall’ambito di applicazione del D.M. 37/08 (fatta eccezione per gli interventi sull’impianto termico e sui serbatoi GPL). Diversamente per quanto riguarda gli interventi di manutenzione straordinaria deve essere svolta da imprese specializzate e abilitate ai sensi del DM 37/08.

Sei un amministratore condominiale? Oggi puoi limitare la tua responsabilità

In caso di edifici dotati di impianti termici centralizzati condominiali, per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, la responsabilità ricade sull’amministratore.

Oggi però puoi limitare la tua responsabilità, come? Delegando un terzo responsabile!

Il terzo responsabile è una persona giuridica in possesso dei requisiti normativi vigenti e delle capacità necessarie richieste. Quest’ultimo si assumerà la responsabilità di tutte le attività legate all’impianto termico centralizzato: dell’esercizio, della gestione, del controllo, della manutenzione e del contenimento dei consumi energetici.