Sostituzione caldaia condominiale: obbligo o innovazione?

La caldaia è la parte essenziale di un impianto termico. La durata di questo componente è variabile e dipende molto dalla quantità e dalla qualità di manutenzione che viene svolta. Non esiste alcun vincolo legale che impone la sostituzione della caldaia obbligatoria entro certi limiti temporali. In generale le caldaie funzionano efficientemente per circa 10-15 anni dopodiché è consigliata la sostituzione per continuare ad avere un consumo sostenibile.

Gli stessi discorsi che vengono fatti per i condomini possono essere estesi a qualsiasi edificio dotato di impianto centralizzato come: scuole, uffici, edifici industriali, hotel, centri commerciale, ecc.

Sostituzione caldaia condominiale e obbligo installazione caldaia a condensazione

Come appena accennato, ancora non vi è un obbligo per la sostituzione delle vecchie caldaie con apparecchiature meno inquinanti. La sostituzione può essere considerata quindi soltanto un atto che rientra nella sfera dell’efficienza energetica e del risparmio economico del bilancio condominiale.
Detto ciò, esiste però, dal 26 settembre 2015, un obbligo per le imprese produttrici che impone di distribuire sul mercato soltanto caldaie a condensazione. I rivenditori, una volta terminate le scorte di magazzino, saranno obbligati a vendere solamente caldaie a condensazione. Questo impedimento nasce da una direttiva europea volta ad incentivare sempre più l’utilizzo di energie rinnovabili. L’impedimento a produrre caldaie tradizionali ovviamente vincola anche gli edifici che potranno continuare ad installare i vecchi prodotti solo fino ad esaurimento scorte. La norma quindi non parla di obbligo caldaia a condensazione, ma di divieto di produzione, anche se, la sostituzione della vecchia caldaia con una più recente a condensazione porta dei notevoli benefici.

Sostituzione caldaia condominiale: chi decide?

La sostituzione della caldaia può derivare da un intervento di manutenzione straordinaria (obbligatoria) oppure da un’innovazione volta a ridurre il consumo energetico (voluttuario), nel caso di installazioni caldaie moderne.
In entrambi i casi è necessario convocare l’assemblea condominiale per deliberare su tale intervento. La maggioranza richiesta per procedere alla sostituzione è quella semplice ovvero è necessaria l’approvazione di tanti voti fino ad arrivare a coprire 500 millesimi, non è essenziale la presenza fisica del votante in quanto il giudizio può essere espresso anche con delega.

Le regole relative alle maggioranze sono definite dal codice civile che ne esamina i criteri di maggioranza relativi alle innovazioni al rivisitato articolo 1120.

Chi paga per la sostituzione della caldaia condominiale?

I costi riguardanti la manutenzione dell’impianto di riscaldamento condominiale, e tutti i suoi componenti, devono essere ripartiti tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
L’articolo 1123 del codice civile cita che “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.”

Va precisato che si tratta di spese sostenute per la tutela e per l’integrità dell’impianto condominiale comune quindi interessa tutti i condomini in quanto comproprietari dello stesso impianto.

Nei casi di locazione, le spese relative alla manutenzione ordinaria spettano all’inquilino mentre i costi straordinari restano oneri del proprietario. Per evitare successive incomprensioni è però consigliabile definire per iscritto all’interno del contratto di locazione l’attribuzione di tutti i costi. Detto questo, il proprietario dell’immobile deve farsi carico di tutti i pagamenti che non rientrano nell’ordinaria manutenzione, tra i quali la sostituzione della caldaia condominiale.

Sostituzione caldaia normativa: quale occorre seguire?

In realtà non esiste una legge unica, la normativa da osservare in caso di sostituzione di caldaia condominiale, e conseguente installazione di una nuova, è molto ampia. I principali adempimenti da percorrere possono essere sintetizzati così:

1. 1. L’impresa installatrice deve rilasciare una dichiarazione di conformità degli impianti ai sensi del decreto ministeriale 37/2008;
   2. Le caldaie devono seguire le normative antincendio che si differenziano in base alla potenza dell’impianto;
   3. Gli installatori devono occuparsi di denunciare l’impianto all’INAIL;
   4. Deve essere redatto un progetto che garantisca la corretta e sicura evacuazione dei fumi della combustione;
   5. Occorre garantire un confortevole e sicuro controllo del rumore della caldaia e di tutto l’impianto termico;
   6. Ci si deve informare sulle autorizzazioni che occorre richiedere al comune di appartenenza, in base al tipo e alla profondità di intervento da svolgere;
   7. La sostituzione della caldaia rientra nell’ambito della riqualificazione energetica per questo motivo occorre rispettare quanto scritto nella norma che regola il risparmio energetico in edilizia (decreto legislativo 192 del 2005).

I costi del cambio caldaia possono essere ammortizzati!

Quando ci si trova nella situazione di dover sostituire la propria caldaia il primo pensiero che viene alla mente è quello relativo al costo sostituzione caldaia. Il consiglio generale è quello di affidarsi a ditte serie e responsabili che siano in grado di: effettuare al meglio il cambio, seguire tutte le normative imposte dalla legge e offrirvi il miglior prodotto in termini di consumo energetico.
Tra le risorse più efficienti in termini economici e ambientali c’è, ad esempio, la caldaia a condensazione.
I costi, a volte anche elevati, spesso portano le assemblee condominiali a posticipare gli interventi di manutenzione, ma questo aumenta il rischio di arrivare alla nuova accensione con una caldaia che non funziona correttamente e di dover pagare, conseguentemente, un prezzo ancora più alto.

Fortunatamente anche per tutti gli interventi del 2020 e 2021 è possibile ammortizzare i costi grazie alla detrazione caldaia 110%, 65% e 75% (ecobonus).

La manovra finanziaria ha prorogato per tutto l’anno in corso le detrazioni per qualsiasi attività che comporti un miglioramento dal punto di vista dell’efficienza energetica; confermando quindi le aliquote del 50% e del 65% in base alla tipologia di lavori che devono essere svolti. Tra gli interventi che possono essere detratti fiscalmente rientrano anche le sostituzioni delle caldaie con nuovi impianti maggiormente efficienti.

Detrazioni fiscali per sostituzione caldaia

Nel caso in cui si scelga di sostituire la caldaia con una nuova si potrà usufruire degli incentivi fiscali per tutto il 2020 e 2021, spalmabili su 10 anni, in particolare:

• Detrazione 50 caldaia (50%): per ristrutturazioni che prevedono un recupero edilizio
• Bonus 65 caldaia (65%): per gli interventi volti al risparmio energetico
• Ecobonus 110 caldaia (110%)

Detrazioni del 50%

Nel primo caso, detrazione del 50%, possono avvalersi tutti coloro che compiono delle opere volte al recupero edilizio. L’elenco di tutti gli interventi consoni è indicato nella guida dell’agenzia delle entrate. La sostituzione della caldaia con una a condensazione, a pompa di calore o a biomassa, rientra nella lista degli interventi detraibili. Si può usufruire di questo incentivo fino al 31 dicembre 2019 per una spesa complessiva massima di 96.000 €, devono essere tenute conto anche le spese sostenute precedentemente nel caso di prosecuzione di lavori iniziati negli anni precedenti.

Documenti essenziali per assicurarsi di ottenere il beneficio, sono: il pagamento tramite bonifico bancario o postale, causale del bonifico, codice fiscale dell’acquirente, codice fiscale del beneficiario e le fatture relative alle spese sostenute.

Detrazioni del 65%

Possono beneficiare della detrazione IRPEF del 65% coloro che hanno sostituito la vecchia caldaia con una a risparmio energetico. Da gennaio 2018 l’installazione di una caldaia a condensazione rientra tra gli interventi di riqualificazione energetica.
Per quanto riguarda i condomini, la riqualificazione energetica delle parti comuni è stata prorogata di altri 5 anni, ovvero fino al 31 dicembre 2021. La legge di bilancio del 2018, inoltre, ha previsto detrazioni maggiori del 70% e 75%, rispettivamente per interventi che interessano il 25% delle unità immobiliari e interventi volti a migliorare le prestazioni energetiche delle parti condominiali comuni sia invernali che estive.

Molti condomini sono ancora dotati di vecchie caldaie, che, oltre ad essere insicure poiché soggette a frequenti guasti, provocano un oneroso ed elevato dispendio di energia. Cambiare caldaia con una moderna permette di garantire a tutta la famiglia il giusto fabbisogno energetico, di ridurre notevolmente i costi e di beneficiare delle agevolazioni e degli incentivi fiscali.